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Ristrutturare
la propria casa, sia essa la prima sia essa la seconda
abitazione, significa non solo soddisfare i propri bisogni
e le proprie aspirazioni, ma altresì effettuare
un investimento sicuro nel tempo. Generalmente sotto
la voce "ristrutturazione" si comprende sia
la "manutenzione" sia la "ristrutturazione
con grandi opere".
La
manutenzione ordinaria rientra tra le cosiddette piccole
opere e costituisce la parte più consistente
degli interventi realizzati in città. Questi
interventi non sono soggetti ad alcuna procedura edilizia.
I proprietari non devono presentare alcuna documentazione
o segnalazione al Comune.
La manutenzione
straordinaria rientra anch'essa tra le piccole opere
e comprende gli interventi riguardanti il consolidamento,
il rinnovamento e la sostituzione di parti della struttura,
anche portanti. Questi interventi non sono soggetti
ad alcuna procedura edilizia. I proprietari non devono
presentare alcuna documentazione o segnalazione al comune.
La ristrutturazione
con grandi opere comporta cambiamenti sostanziali all'edificio
e richiede il rilascio di una specifica concessione
edilizia, così come le nuove costruzioni.
Ottenere un
mutuo per ristrutturare la propria abitazione è
molto semplice perché è sufficiente presentare
alla banca, oltre agli altri documenti di rito per ottenere
un finanziamento ipotecario, un preventivo di spesa
redatto dall'impresa che effettuerà i lavori
ovvero da un professionista a ciò abilitato.
La ristrutturazione o l'abbellimento della propria abitazione
rappresenta non solo l'esecuzione di lavori per creare
un luogo adatto a soddisfare i bisogni della propria
famiglia, ma significa anche un importante impiego dei
propri risparmi.
La ristrutturazione esalta infatti lo sviluppo dei locali
di servizio, degli impianti centralizzati, la dignità
architettonica, l'igiene.
Sotto la voce "ristrutturazione" sono compresi
tutti gli interventi che riguardano un edificio in una
sua parte o nella sua interezza, sia all'interno sia
all'esterno.
Possono così individuarsi
tre tipologie di interventi:
- ristrutturazione con manutenzione ordinaria o "piccole
opere";
- ristrutturazione con manutenzione straordinaria
o "piccole opere";
- ristrutturazione con "grandi opere".
La distinzione tra queste tre
categorie ha due conseguenze pratiche:
- Le "piccole opere"
(manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria)
si realizzano senza bisogno di concessione edilizia
e quindi senza pagare nulla al Comune.
- Le "grandi opere"
prevedono il rilascio di una concessione edilizia
e quindi il versamento di oneri, in proporzione alla
superficie interessata e al tipo di edificio.
La manutenzione
Trattasi di interventi su edifici
già esistenti. Questa voce comprende le cosiddette
opere minori o "piccole opere" che possono
essere di due tipi:
- interventi che riguardano parti limitate di un
edificio;
- interventi che restituiscono funzionalità
a un edificio, perché cadente o non abitabile.
Questi interventi possono interessare
tutto il contenuto dello stabile. Devono, però,
mantenere sia l'aspetto esterno sia l'ingombro precedenti.
Una delle caratteristiche di questo
tipo di ristrutturazione è che si realizza senza
bisogno di concessione edilizia e quindi senza pagare
nulla al Comune.
La manutenzione ordinaria si compie
attraverso le opere edilizie minori e costituisce la
parte più consistente degli interventi realizzati
sugli edifici e sugli appartamenti.
I proprietari non devono così
presentare alcuna domanda o segnalazione al Comune.
Sono però responsabili della regolarità
del lavoro, specie riguardo alle norme di sicurezza
e di igiene. Gli impianti, in particolare quelli elettrici
e del gas, devono quindi essere realizzati da personale
qualificato, che deve certificare la conformità
alla legge.
All'interno dei fabbricati, per
esempio, si possono così riparare e rinforzare
senza alcuna formalità parti della struttura,
delle murature e delle coperture, riparare e sostituire
le finiture interne delle costruzioni, installare doppi
serramenti o cancellati di sicurezza posti all'interno,
installare o spostare pareti mobili, rispettando però
i rapporti di areazione e illuminazione previsti dalla
legge.
All'esterno dei fabbricati vengono
considerate di manutenzione ordinaria le seguenti opere:
- rifacimento del tetto, riparazione e sostituzione
dei pluviali e grondaie anche con materiali diversi,
purché non siano modificate le caratteristiche
tecniche delle coperture;
- ripristino delle facciate con materiali aventi
stesse caratteristiche e colori di quelli preesistenti;
- riparazione e sostituzione degli infissi e di serramenti
esterni, di portoni, cancelli, vetrine e parti di
ingresso dei negozi, anche con materiali diversi,
purché non siano mutate le caratteristiche
esteriori;
- installazione di grate al vano finestra; realizzazione
di posti auto al livello del terreno; interventi di
manutenzione del verde.
La manutenzione straordinaria
Tra le opere edilizie minori rientra
anche la manutenzione straordinaria.
Comprende gli interventi riguardanti il consolidamento,
il rinnovamento e la sostituzione di parti della struttura,
anche portanti, delle costruzioni: per esempio i muri
di sostegno, le architravi e le solette. Nella manutenzione
straordinaria rientrano anche le opere per la realizzazione
di servizi igienici e di servizi tecnologici, le opere
di modificazione dell'assetto distributivo, gli interventi
sulle facciate dei fabbricati, la portineria (ossia
tutte le aree o le strutture al servizio di un edificio),
la creazione di cortili, giardini, verde pensile e verticale.
È considerata manutenzione
straordinaria la trasformazione di singole unità
immobiliari in più unità immobiliari e
viceversa.
Per realizzare interventi di manutenzione
straordinaria occorre presentare un progetto edilizio,
unito a una domanda di autorizzazione edilizia o a una
denuncia di inizio attività.
Va sottolineato che l'autorizzazione
edilizia può essere ottenuta anche implicitamente,
con il cosiddetto silenzio-assenso, entro 90 giorni
dalla presentazione della domanda.
Va ricordato però che i
lavori di manutenzione straordinaria, per rientrare
nella categoria delle "piccole opere" non
debbono portare alla realizzazione di un edificio completamente
diverso per forma, aspetto e uso dal precedente. È
quindi importante verificare attentamente col progettista
che gli interventi rientrino effettivamente nelle categorie
previste dal Regolamento Edilizio.
Ristrutturazione con grandi opere
Sono compresi in questa tipologia
tutti gli interventi che riguardano un edificio nella
sua interezza, sia all'interno sia all'esterno. Sono
cioè le trasformazioni che comportano cambiamenti
sostanziali: cambio d'uso, aspetto estetico, dimensione
dell'edificio o addirittura la ricostruzione dello stabile.
Questi interventi si considerano "grandi opere":
per essere realizzati hanno bisogno di una specifica
concessione edilizia richiedendo il versamento di un
contributo all'Amministrazione Comunale.
Anche le nuove costruzioni si
considerano grandi opere; così per essere realizzate
necessitano di una specifica concessione edilizia e
di un versamento a titolo di contributo al Comune.
Nella definizione di nuova costruzione rientrano:
- la costruzione di nuovi edifici;
- l'ampliamento di edifici già esistenti;
- l'installazione di prefabbricati e case mobili;
- gli interventi per la realizzazione di parcheggi
non pertinenziali (che possono cioè essere
costruiti e venduti liberamente).
Mutuo e ristrutturazione
Mutuo e ristrutturazione Ottenere
un mutuo per ristrutturare la propria abitazione è
semplice. Infatti, oltre ai documenti di rito da presentare
per l'acquisto della casa occorre raccogliere la seguente
documentazione:
Manutenzione ordinaria: è
sufficiente un "preventivo di spesa" redatto
dall'impresa che effettuerà i lavori o da un
professionista abilitato;
Manutenzione straordinaria: è
necessario, oltre al "preventivo di spesa"
anche il progetto edilizio unito alla domanda di autorizzazione
edilizia al Comune, oppure la denuncia di inizio attività;
Ristrutturazione con grandi
opere: sono necessari, oltre al "preventivo di
spesa" anche la concessione edilizia e la ricevuta
del versamento del contributo all'Amministrazione Comunale.
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