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Ad ogni domanda una risposta
- Perchè chiedere
un mutuo
Il mutuo viene chiesto per sopperire alla mancanza
di una parte della somma necessaria per acquistare
o ristrutturare la propria abitazione.
- Cos'è
un mutuo
E' un prestito di denaro abitualmente chiesto per
soddisfare i propri bisogni.
La garanzia
Per ottenere il mutuo è necessario rilasciare
un'efficace garanzia:
- l'ipoteca che colpisce il bene finanziato.
- l'ipoteca attribuisce alla banca finanziatrice la
possibilità in caso di insolvenza di soddisfarsi
sul ricavato della vendita del bene stesso.
- I contratti
È il tasso di interesse applicato al finanziamento
che determina la tipologia dei contratti di mutuo
in: tasso fisso, tasso variabile, misto, con tasso
di ingresso.
- La rata
Il mutuo ottenuto si restituisce con la rata in ragione
di intervalli determinati (mensile - trimestrale -
semestrale) e fino alla scadenza naturale del finanziamento.
- Le tasse
Un contratto di mutuo può comportare oneri
e agevolazioni fiscali.
Perche si sceglie un mutuo
In genere si chiede un mutuo per
acquistare o ristrutturare la propria abitazione principale
(prima casa) oppure per acquistare o ristrutturare la
casa per le vacanze (seconda casa). La casa rappresenta
un investimento sicuro ma soprattutto costituisce un
luogo adatto per soddisfare i propri bisogni e le proprie
aspirazioni. La prima casa è dunque legata strettamente
al concetto di famiglia ed è concepita e scelta
secondo le abitudini di vita, condizioni sociali e ambizione
di chi l'abita. Gli stessi principi valgono per chi
vuole ristrutturare l'abitazione che già possiede.
L'abitazione deve essere infatti un luogo piacevole,
accogliente, sicuro e confortevole. La necessità
di modificare l'ambiente a proprio piacimento è
una necessità che nasce dal bisogno di migliorare
la propria vita.
Che cosa è un mutuo
Il mutuo è un finanziamento
concesso abitualmente per acquistare un'unità
abitativa o per acquisti immobiliari in genere. I finanziamenti
sono praticati dalle Banche, Istituti di Credito e Società
Finanziarie. Possono essere erogati con quote fisse
di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi
del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso),
oppure con quote di ammortamento e interessi variabili
(tasso variabile). La durata dei mutui è solitamente
di 5, 10, 15 o 20 anni. Normalmente, il mutuo copre
fino all'80% del valore dell'immobile.
Che cosa è l'ipoteca
L'ipoteca è una delle forme
più efficaci di garanzia per il creditore. Oggetto
dell'ipoteca possono essere soltanto i beni immobili;
essa attribuisce al creditore un diritto di prelazione
che gli assicura la possibilità di soddisfarsi
sul ricavato della vendita, anche se la proprietà
dell'immobile passa ad altri. L'ipoteca è un
diritto su un bene altrui; questo significa che il proprietario
conserva il suo diritto di proprietà ma, naturalmente,
non può disporre del bene come se fosse libero.
Il bene ipotecato, comunque, rimane in godimento del
proprietario.
Che cosa è il tasso di
interesse
L'interesse è il prezzo
dell'uso del capitale chiesto in prestito alle banche.
Misura dell'interesse è il tasso o saggio di
interesse, che rappresenta l'interesse del capitale
di 100 lire (tasso percentuale), in un'unità
di tempo (anno, trimestre, semestre). Le espressioni
4%, 5%, 6% etc. sono relative a tassi percentuali. Nella
pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati tassi
percentuali riferiti all'unità di tempo "anno".
L'interesse può essere semplice o composto. Semplice,
quando non è fruttifero nei successivi periodi.
Composto, quando alla fine di ogni periodo, si accumula
al capitale, cioè si capitalizza diventando a
sua volta fruttifero. La capitalizzazione semplice è
usata nelle operazioni di breve durata. La capitalizzazione
composta è usata nelle operazioni di lunga durata
come il mutuo.
Diversi tipi di mutuo
Ogni contratto di mutuo viene
caratterizzato da alcuni elementi essenziali:
- tasso di interesse prescelto;
- durata;
- tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria.
Dunque, a mero titolo esemplificativo,
possono aversi:
- Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo
non varia durante la durata del prestito
- Contratto a tasso variabile: quando la rata del
mutuo varia in dipendenza di determinati parametri
che possono essere i tassi del mercato monetario e
finanziario.
Sui parametri di base può
essere applicato uno "spread" (maggiorazione)
per aumentare il rendimento.
- Contratto misto: quando è prevista l'applicazione
in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso
che del tasso variabile.
- Contratto con tasso d'ingresso: quando, per i primi
mesi o comunque per un brevissimo periodo iniziale,
viene applicato un tasso agevolato.
Alla scadenza di detto periodo,
è prevista l'applicazione dell'usuale tasso fisso
e/o variabile corrente al momento della scadenza. Ne
consegue che ogni banca, gestendo nella maniera più
opportuna gli elementi essenziali del tasso, della durata
e del tipo di garanzia aggiuntiva ecc. costruisce "prodotti"
ad hoc che possono soddisfare le richieste del mercato,
nonché le necessità della propria clientela.
La rata
La rata rappresenta una delle
parti in cui viene divisa la quantità di interessi
e di capitale dovuti, in ragione di intervalli determinati
e per lo più uguali nel tempo: rate mensili,
trimestrali, semestrali. Il puntuale pagamento della
rata è un momento importante nella vita del mutuo,
perché il ritardato o il mancato pagamento fa
scattare l'applicazione degli "interessi di mora".
Non solo: la banca può invocare come causa di
risoluzione del contratto, il ritardato pagamento, quando
questo si sia verificato almeno sette volte, anche non
consecutive. Si ha "ritardato pagamento" quando
una rata viene pagata tra il trentesimo e il centottantesimo
giorno dalla scadenza della rata.
Le imposte sul mutuo e le agevolazioni
Se il mutuo viene erogato da una
banca, in sostituzione dell'imposta di registro, IVA,
ipotecaria e catastale, l'atto è soggetto all'imposta
sostitutiva nella misura dello 0,25%. Tale imposta viene
trattenuta direttamente dalla banca al momento dell'erogazione
del finanziamento.
AGEVOLAZIONI:
Gli interessi passivi pagati in
un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione
principale sono detraibili dall'IRPEF. La detrazione
spetta nella misura del 19% su un importo massimo di
lire 7.000.000 se sussistono le seguenti condizioni:
- l'unità immobiliare è stata adibita
ad abitazione principale;
- l'acquisto è avvenuto nei sei mesi antecedenti
o successivi alla data di stipulazione del mutuo.
Come ottenere un mutuo
Una volta individuata la banca
occorre compilare con la massima precisione possibile
la domanda di finanziamento in tutte le sue parti. I
dati e le richieste contenuti nella domanda consentono
alla banca di esprimere un primo parere di fattibilità
sull'operazione di mutuo. Ottenuto il parere di fattibilità
sul finanziamento richiesto è necessario inoltrare
alla banca tutta la documentazione per confermare quanto
gia' dichiarato informalmente nella richiesta di mutuo.
La banca, acquisita la documentazione inoltrata, delibera
il finanziamento, ne dà comunicazione al richiedente
e fissa la data del rogito presso il notaio rogante.
L'atto di mutuo viene stipulato davanti al notaio presenti
la banca e il richiedente. Il mutuo è redatto
in forma pubblica. Insieme all'atto di mutuo, di norma,
viene costituita l'ipoteca a favore della banca ed iscritta
sul bene oggetto del finanziamento. L'erogazione della
somma mutuata avviene di norma nei 10 giorni successivi
all'iscrizione ipotecaria, ciò per rispettare
i termini stabiliti dalla legge per il consolidamento
dell'ipoteca.
La scelta della banca
Il compromesso o promessa di vendita
è lo strumento giuridico che consente al compratore
di cercare la somma necessaria all'acquisto e di stipulare
successivamente l'atto pubblico di compravendita. È
indispensabile pertanto attivarsi per ricercare una
banca che soddisfi l'esigenza del caso e che tenga conto
delle caratteristiche peculiari del richiedente.
La richiesta di un mutuo
La domanda di mutuo, predisposta
sotto forma di questionario, contiene le seguenti informazioni:
- i dati anagrafici del richiedente o dei richiedenti
il finanziamento;
- la residenza; - l'attuale abitazione: se in affitto,
in proprietà o se presso terzi;
- la composizione del nucleo familiare;
- le persone a carico;
- l'occupazione attuale: se dipendente o lavoratore
autonomo;
- l'anzianità di servizio o di lavoro autonomo;
- il settore lavorativo/produttivo; se lavoratore
dipendente: l'indicazione del datore di lavoro;
- la qualifica;
- il reddito netto mensile;
- il reddito netto annuale;
- la descrizione dell'unità immobiliare e
delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e
scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di costruzione);
- il valore della costruzione;
- una dichiarazione di non avere debiti ovvero di
averne; in quest'ultimo caso occorre precisare l'importo
e l'identità dei creditori.
Parere personale di fattibilità
La concedibilità o meno
(fattibilità dell'operazione) della somma richiesta
dipende in generale dal concorso di più elementi.
Essi sono:
- il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari
(nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei
redditi;
- il valore dell'immobile oggetto del finanziamento;
- la presenza di garanzie supplementari prestate
da terzi (fideiussione, pegno).
Dall'esame dei dati sopra elencati
la banca è in grado di esprimere un proprio "parere
di fattibilità" che, se positivo, dà
l'avvio alla fase successiva consistente nella richiesta
della documentazione.
Richiesta di documentazione
La Banca, una volta espresso il
"parere di fattibilità" sul finanziamento,
provvede alla richiesta, anche per via e-mail, della
seguente documentazione:
-
Lavoratori dipendenti
- dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità
di servizio del dipendente;
- originale dell'ultimo cedolino dello stipendio
e copia del modello CUD (in alternativa copia
del mod. 730 o "Unico").
-
Lavoratori autonomi o liberi
professionisti
- copie del modello "Unico" (ex. Modello
740);
- estratto della Camera di Commercio Industria
e Artigianato (C.C.I.A.); se professionista, attestato
di iscrizione all'Albo professionale cui appartiene.
- Per tutti e a integrazione dei documenti sopra
elencati
- certificato di nascita;
- certificato di stato civile oppure estratto
dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni;
l'estratto di matrimonio deve contenere tutte
le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate
fra i coniugi;
- nell'ipotesi di persone divorziate o separate
legalmente bisogna presentare copia della sentenza
del tribunale;
- copia della "promessa di vendita"
o "compromesso";
- planimetria, con l'indicazione delle proprietà
confinanti sia dell'immobile sia delle eventuali
pertinenze (cantina, solaio, box);
- copia del certificato di abitabilità;
- copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile;
- se l'immobile è pervenuto per successione
occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio
successioni.
Delibera del finanziamento
La banca, acquisita la documentazione
inoltrata ed effettuati ulteriori accertamenti (quali
l'acquisizione della "dichiarazione notarile preliminare"
sul bene offerto in garanzia, nonché della "relazione
tecnico-estimativa" redatta da un tecnico di sua
fiducia, è in grado di deliberare il finanziamento.
A delibera avvenuta la banca ne dà immediata
comunicazione al richiedente e fissa la data della stipula
dell'atto pubblico di finanziamento. (concessione formale
del mutuo).
Contratto di Mutuo e costituzione
dell'ipoteca
Il contratto di mutuo è
la fase conclusiva del procedimento iniziato con la
sottoscrizione della proposta di acquisto e della promessa
di vendita (compromesso). Il mutuo viene stipulato davanti
ad un notaio, presenti la Banca e il richiedente il
finanziamento, e va redatto per atto pubblico. Oggetto
dell'atto è il trasferimento di una somma di
denaro della banca al cliente, con l'assunzione da parte
di quest'ultimo dell'obbligo di restituire alla banca
altrettanto denaro.
Costruzione dell'ipoteca
Di norma, insieme all'atto di
mutuo viene costituita l'ipoteca a favore della banca
sulla unità immobiliare oggetto del finanziamento.
L'ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca
e viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per
renderla pubblica. Ciò significa che tutti possono
conoscerne l'esistenza. Il valore dell'ipoteca non è
pari all'importo erogato, bensì equivalente al
valore dell'immobile. L'ipoteca dunque non copre solo
il capitale erogato, ma anche:
- gli interessi nella misura concordata;
- gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi
o mancato pagamento delle rate;
- i premi assicurativi;
- gli oneri erariali, i tributi, le spese, gli oneri
notarili, professionali, ecc. le spese giudiziali
che la banca dovesse sostenere per il recupero di
quanto dovuto.
Erogazione della somma mutuata
Nella maggioranza dei casi,
al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri
contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione,
ecc.) si fa ricorso, nello stipulare un contratto di
mutuo ipotecario, allo strumento del "contratto
unico". Esso si configura come un mutuo ove l'erogazione
dell'intera somma data in prestito ha formalmente luogo
contestualmente alla stipula dell'atto; ma la somma
viene pure contemporaneamente riversata dal cliente
alla banca a titolo di deposito a garanzia dell'iscrizione
ipotecaria. Nei dieci giorni successivi alla avvenuta
iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento
della ipoteca, la somma viene definitivamente riconsegnata
al mutuatario.
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