La casa può essere acquistata direttamente dal venditore o tramite un' agenzia immobiliare regolarmente iscritta all'apposito albo. In entrambi i casi, occorre seguire determinati accorgimenti:

• verificare che il venditore non sia un soggetto protestato o fallito;
• verificare che l'unità immobiliare oggetto della compravendita sia stata costruita nel rispetto della normativa edilizia e che non siano stati effettuati lavori abusivi;
• informarsi sulla percentuale dovuta all'agenzia per l'intermediazione prestata. Tale percentuale varia da città a città, ed è compresa tra l'1,5% ed il 5%.

La proposta di acquisto
Dopo aver visitato la casa e fatto gli opportuni controlli, al fine di bloccare il prezzo pattuito, è uso sottoscrivere una proposta irrevocabile di acquisto, rilasciando un acconto sul prezzo. La proposta e la conseguente accettazione della stessa non costituiscono un vero e proprio contratto, ma precedono il suo perfezionamento. Infatti, prima della sua conclusione, qualora il proponente (acquirente) o l'accettante (venditore) decedano, siano interdetti o revochino la proposta o l'accettazione, il contratto non viene a esistenza. Affinché si verifichi l'accordo è necessario che la dichiarazione del proponente all'atto dell'accettazione non contenga variazioni alle condizioni indicate nella proposta stessa.

• Le caratteristiche della proposta di acquisto sono:
• la descrizione del bene oggetto della proposta di acquisto;
• l'impegno ad acquistare con atto pubblico entro una data fissata;
• la dichiarazione che l'immobile è stato visto e piaciuto;
• il prezzo e le modalità di pagamento.

La promessa di vendita o compromesso
Se la proposta irrevocabile di acquisto viene accettata dal venditore nei tempi in essa fissati si giunge alla promessa di vendita o compromesso, che impegna entrambe le parti a stipulare entro una certa data l'atto pubblico di compravendita. Se, per esempio si desidera acquistare un immobile che il proprietario si propone di vendere ma mancano i dati catastali e non si possiede tutta la somma, è possibile stabilire un vincolo di carattere giuridico che sancisca l'impegno preso, proprio attraverso il contratto preliminare di vendita o "compromesso".

Gli elementi essenziali del compromesso sono:

• il prezzo dell'immobile;
• le modalità di pagamento del prezzo;
• la fissazione della data della stipulazione dell'atto pubblico (rogito);
• la dichiarazione dell'assenza di ipoteche e/o altri vincoli;
• la descrizione dell'immobile e sue pertinenze;
• l'indicazione dell'importo versato a titolo di acconto, confirmatoria e/o caparra penitenziale;
• la dichiarazione della regolarità della casa rispetto alla normativa urbanistica edilizia;
• la dichiarazione che eventuali abusi edilizi sono stati condono (condono edilizio);
  

Lo schema di "promessa di vendita" (compromesso) è in commercio e facilmente reperibile. Al momento della accettazione della "proposta di vendita" è uso (ma non è obbligo) dare un acconto.

Versamenti di denaro prima di concludere il contratto

Generalmente, all'atto della sottoscrizione della promessa di vendita, viene consegnata una somma di denaro per rendere ancora più impegnativo quanto sottoscritto. Tale versamento può essere in forma di acconto o di caparra.

L'acconto costituisce una parte del prezzo versato prima del saldo o della definitiva stipulazione. Va distinto dalla caparra. La differenza è importante perché l'acconto va restituito se la compravendita per qualsiasi motivo non si conclude.

La caparra confirmatoria rientra nella categoria delle garanzie ed è costituita da una somma di denaro che il compratore consegna al venditore nel momento della conclusione di un accordo. La caparra ha funzione confirmatoria e cioè di anticipo per l'esecuzione del contratto.

Oltre alla caparra confirmatoria esiste la caparra penitenziale. Se si vuole far uso di tale tipologia, lo si deve esplicitamente dichiarare al momento del suo versamento, con accordo fra le parti contraenti. "Penitenziale" vuol dire che vi è connesso il diritto di recesso. Data la caparra, i contraenti si riservano la scelta tra l'adempimento e il recesso. Il recesso avviene per volontà unilaterale. Se il promettente acquirente recede dal suo impegno, deve rinunciare alla caparra che rimane nelle mani del promittente venditore. Se, invece, è il venditore a voler recedere dal suo impegno, egli deve provvedere alla restituzione di una doppia caparra al promittente acquirente. L'acconto o la caparra, sia essa confirmatoria sia essa penitenziale, viene normalmente consegnata all'atto della sottoscrizione della promessa di vendita (compromesso).

L'atto di compravendita si stipula davanti al notaio, presenti il venditore e il compratore ed è redatto in forma pubblica. Il rogito è l'atto conclusivo della compravendita.

Le obbligazioni principali del venditore sono:

• fare acquistare la proprietà della casa al momento della conclusione del contratto;
• consegnare la casa al compratore;
• garantire il compratore dall'evizione: la casa, cioè, non deve appartenere ad altri e altri non devono avere diritti reali sulla stessa, salvo quelli dichiarati al momento della vendita;
• garantire il compratore dai vizi, cioè che la casa sia immune da difetti che la rendano inidonea all'uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Le imposte sull'acquisto della casa

L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore.

• Se oggetto dell'acquisto è la prima casa e il venditore è un privato, l'atto di compravendita è soggetto a imposte complessive del 7%:
  
  - imposta di registro del 4%
  - imposta ipotecaria del 2%
  - imposta catastale del 1%
  
  
• Se si tratta della seconda casa o altro bene immobile, le imposte assommano all'11%:
  
  - imposta di registro del 8%
  - imposta ipotecaria del 2%
  - imposta catastale del 1%
  
  
• Se la prima casa è acquistata da un'impresa di costruzioni l'atto di compravendita è soggetto a:
  
  - IVA del 4%
  - imposta di registro lire 250.000 in misura fissa
  - imposta ipotecaria lire 250.000 in misura fissa
  
  
• Se si tratta della seconda casa o altro immobile:
  
  - IVA del 10%
  - imposta di registro lire 250.000 in misura fissa
  - imposta ipotecaria lire 250.000 in misura fissa
  

Le imposte di cui sopra vanno applicate sul valore del bene dichiarato nell'atto di compravendita. Tale valore, comunque, non può essere inferiore al "valore catastale" dell'immobile che si ottiene moltiplicando per 100 la rendita catastale allo stesso attribuito.